冲着轻轨、病院买了房结果竟是“虚假宣传”法院：按总房款1.5%赔偿

房地产开拓商常常会用

“地铁、学校、三甲医院”等为噱头卖房

但事实上这些可能都是为了

提升房价的“虚假宣扬”

碰着这种情形消费者应如何维权？

开拓商答允担何种任务？

一起看看下面的案例吧~

1 基本案情

赵某与甲房地产开拓公司签订《济南市商品房买卖条约》一份，约定赵某购买甲房地产开拓公司开拓的某项目商品房，单价为每平方米16451.55元，房屋总价款为1697800元。
条约签订后，赵某践约向甲房地产开拓公司支付了购房款项。

甲房地产公司在发卖其开拓的涉案项目商品房过程中，济南市市中区市场监督管理局认为该公司就其开拓培植的该房地产项目作虚假或引人误解的商业宣扬，违反了《中华公民共和国反不正当竞争法》第二十条规定，对其作出行政惩罚决定。
甲房地产开拓公司对该行政惩罚决定不服，遂提起行政诉讼。
经审理，济南市中级公民法院作出生效行政讯断，认定：

1.“千亩大盘”的宣扬。
甲房地产开拓公司通过网站和印刷品宣扬涉案项目为千亩大盘，但实际上仅取得约450亩旁边的地皮，与千亩大盘存在较大的差距，存在规模浮夸的虚假宣扬。

2.M5轻轨的宣扬。
地铁是否经由房地产项目，显然会影响到房地产的价格和代价。
在M5轻轨未投入培植的情形下，甲房地产开拓公司仅凭政府发布的方案信息即作出宣扬，意在借此提升房价，认为构成虚假宣扬符合客不雅观事实。

3.三甲医院问题，甲房地产开拓公司在其沙盘中有“三甲医院”字样及模型，宣扬片区方案有“三甲医院”，该宣扬内容与实际情形不符，认为该宣扬随意马虎误导购房者，构成虚假宣扬。

现赵某主见甲房地产开拓公司涉嫌虚假宣扬，导致其以明显偏高的房价与甲房地产开拓公司签订商品房买卖条约，造成了赵某相信利益的丢失，哀求甲房地产开拓公司退还房屋差价款并支付相应的利息丢失。

2 法院审理

《中华公民共和国民法典》第五百条规定：当事人在订立条约过程中有下列环境之一，造成对方丢失的，应该承担赔偿任务：（一）假借订立条约，恶意进行磋商；（二）故意遮盖与订立条约有关的主要事实或者供应虚假情形；（三）有其他违背诚信原则的行为。
根据上述规定，当事人在订立条约过程中违反诚信缔约等先条约责任给对方造成丢失的，答允担缔约过失落任务。
涉案商品房买卖条约虽成立并生效，但条约的成立或生效，并不能当然避免对方当事人丢失的发生。
违反先条约责任给对方造成的丢失完备可能发生在条约成立或生效后，如果该丢失仅由于条约的成立或生效而无法得到赔偿，显然有失落公道。
故当事人承担缔约过失落任务，应根据其违反的条约责任的性子判断。
本案中，甲房地产公司作为专业的商品房开拓商，在楼盘预售、发卖阶段采取了虚假宣扬、浮夸宣扬，对付医院、交通、环境等进行的虚假宣扬，违反了先条约责任，应该承担缔约过失落任务，向购房人承担丢失赔偿任务。

关于丢失数额的确定问题，购房人申请对涉案房屋在签订条约时打消虚假宣扬后的实际代价进行鉴定，鉴定机构出具的剖析解释中虽认为现状下无法就三项虚假宣扬对涉案房屋价格的影响出具明确金额，但亦明确认可“三甲医院”及轻轨对楼盘价格存在一定影响，在鉴定机构无法出具明确见地的情形下，宜由法院自由裁量确定丢失数额。
综合考量涉案商品房项目所在位置、虚假宣扬的详细内容、虚假宣扬对房价的影响、所在区域整体房屋价格的走势等成分，兼顾法治营商环境等情形，酌定甲房地产开拓公司承担涉案房屋总价款1.5%的赔偿额。

甲房地产公司不服二审判决，向山东省高等公民法院申请再审，山东省高等公民法院经审查，裁定驳回甲房地产公司的再审申请。

3 法官解读

主审法官：济南市中级公民法院民事审判第五庭副庭长 李静

本案裁判的关键问题是明确商品房买卖条约成立并生效后，房地产开拓商对其违反先条约责任的虚假宣扬行为应如何承担任务。

先条约责任是指当事人在缔约阶段，按照诚信原则答允担的帮忙、关照、保护、虔诚等责任。
先条约责任可以归纳为四种类型：诚信缔约责任、奉告责任、保密责任、其他先条约责任。
缔约过失落任务是当事人违反法定的先条约责任答允担的民事任务。

一样平常认为，缔约过失落任务的成立须具备下列条件：（1）缔约人在缔约过程中违反先条约责任；（2）缔约相对方受有危害；（3）违反先条约责任与危害有因果关系；（4）违反先条约责任方存在差错。

缔约过失落任务与违约任务的差异在于：（1）缔约过失落任务是违反法定的先条约责任答允担的民事任务，违约任务是违反约定的条约责任答允担的民事任务；（2）缔约过失落任务以行为人有差错为构成要件，而违约任务以无差错为原则；（3）缔约过失落任务与条约的成立和生效没有一定的联系，多数情形下是在条约成立并生效之前，而违约任务的承担以条约的成立且生效为条件条件。

条约成立或生效后，由于条约的履行，或许行为人违反先条约责任不会给对方当事人造成丢失，但是，条约的成立或生效，并不能当然避免对方当事人丢失的发生。
即违反先条约责任给对方造成的丢失完备可能发生在条约成立或生效后，如果该丢失仅由于条约的成立或生效而无法得到赔偿，显然有失落公道。
条约的成立或生效并不应消灭违反先条约责任行为人的法律任务。
当事人承担违约任务还是缔约过失落任务，并非根据条约是否成立和生效来判断，而是根据其违反的条约责率性质来判断。
违反法定先条约责任的承担缔约过失落任务，违反条约约定责任的承担违约任务。

缔约过失落任务是行为人对对方相信利益丢失承担的任务。
相信利益丢失可以从以下几个方面予以把握：（1）相信利益丢失限于直接丢失，一样平常不包括因此错失落的机会丢失等间接丢失，否则，相信利益丢失就可能会漫无边际，不当加重当事人的任务；（2）不能参照条约约定来确定相信利益的范围；相信利益不得超过履行利益；（3）相信利益丢失属于财产丢失，不包括人身危害或精神危害，当事人在缔约过程中遭受的人身或精神危害，应该根据侵权任务法的干系规定提出要求，而不能基于缔约过失落任务提出。

在法律实践中，对付缔约过失落任务的认识一贯处于动态变革之中。
民法典成立之前，条约法第四十二条对缔约过失落任务进行了规定：当事人在订立条约过程中有下列环境之一，给对方造成丢失的，应该承担危害赔偿任务：（一）假借订立条约，恶意进行磋商；（二）故意遮盖与订立条约有关的主要事实或者供应虚假情形；（三）有其他违背老实信用原则的行为。
在对该条款的理解与适用过程中，由于缔约过失落任务是缔约当事人违反先条约责任而产生的民事任务。
以是当时通用的不雅观点为缔约过失落任务应适用于因当事人的缔约过失落导致条约未成立生效的情形下，在条约成立或生效后，双方当事人之间的权利责任应受到违约任务的约束。
但随着实践履历的积累，人们对缔约过失落任务的认识也在不断地变革，实践中会涌现当事人违反先条约责任，但双方条约仍旧成立并生效的情形。
为促进交易的发展，保障当事人的合法权柄，在民法典施行后，对缔约过失落任务有了进一步细化的认识和规定，虽然法律条文中对缔约过失落任务的规定与条约法中的规定基本同等，但在其理解与适用中，拓展了缔约过失落任务适用的外延，认为当事人承担违约任务还是缔约过失落任务，并非根据条约成立和生效来判断，而是根据其违反的条约责率性质来判断，进一步明确了条约成立生效后当事人仍可承担缔约过失落任务。
公民法院在审理干系案件时，应该深刻领会民法典关于缔约过失落任务规定的立法精神，在干系案件中依法认定缔约过失落任务，保护缔约双方的合法权柄。

转自：济南中院

来源： 山东高法