互联网长租平台营业模式及产品分析

本文聚焦于当前的互联网长租平台，对其现状及紧张业务模式和产品架构进行了阐发。

一、长租市场概况1. 长租现状

1）整体情形

海内城市化进程风起云涌，形成了京津冀、长三角、珠三角、中西部等城市群。
根据发改委数据：城市人口2017年底已超过8亿，且正在连续增加中。

如此巨大的城市化人口，导致了居住需求的不断上涨，而如今一线或城市群中央城市房价寸土寸金，租房便成了北上广深许多年轻人的唯一选择，也是他们的最大开销之一。

2）市场痛点

租房这件事在大家的认知里，很长一段韶光都是去目标区域附近找中介尝尝看；并且找房和看房过程中，大多数人对中介也充满了不信赖。
后来好一些，有一些信息平台能够更快帮助租客们对屋子情形有个预判，但随之而来的问题也不少。

信息不准确，尤其是房源的照片和价格十房九假；辛劳在网上挑了一通，转头联系了经纪人，会有各种情由奉告你看好的屋子没了，想看的话可以随着他看；好不容易看中了屋子吧，房东可能不管维修、随意涨价、水电乱收费、到期还不退押金——这统统都曾经让无数租客头疼不已，究其缘故原由在于长租这个行业永劫代处于非标品的状态，并且签约成交非常依赖线下的带看发卖，类似早期的C2C电商，乱象环生。

近几年来，随着互联网对行业的改造不断演进，逐步涌现了一些聚焦租房的互联网产品，例如自若、蛋壳、巴乐兔、蘑菇等，这些垂直平台逐步将做事透明公开标准化，改进了一部分租房行业的生态。

2. 长租市场的房源供应构造

既然长租的非标品状态导致了现在的诸多乱象，那就不得不从这非标品的源头——即房源的供应上看一下问题产生的缘故原由。

当前房源供应紧张分为3类：

普通业主房源：此类房源一样平常通过中介或传统渠道进行出房，由业主直接与租客签署条约，常日以整租为主，并且房源与条约条款千人千面；机构房东房源：这种房源一样平常是由某一个人或公司，通过包租形式整合了零散的业主房源，再以包租者的名义与租客签署条约，也便是常日所谓的二房东；这一类型的房源常日会根据市场需求进行合租出租，符合年轻租房群体的需求；品牌公寓房源：这一类型房源一部分源于机构房东中形成体量和规模者，另一部分由开拓商或品牌商集中开拓征用的房源构成；这类房源标准化程度较高，具有品牌效应。

根据艾瑞数据：普通业主房源海内体量约5000万套（拆分成合租超过1亿间），机构房东房源约2500万间，个中仅140多万间属于品牌公寓房源——供应体量相差悬殊，这也是长租行业房源供应非标品产生乱象的根本缘故原由之一。

二、互联网长租平台的业务模式及其产品架构

刚才提到互联网对长租的影响，从影响者和影响办法的不同，个中的参与者又可以大致分为互联网长租平台，长租类信息做事平台（58、闲鱼、豆瓣等），以及房发生意营业平台（贝壳、安居客、链家等）3类。

个中互联网长租平台是近几年新兴的垂直长租领域的互联网公司，本文紧张从这类公司的角度去对其业务和产品进行剖析。

1. 平台型

1）业务模式

这一类是专注做平台的互联网公司，对应的有：巴乐兔、蘑菇、嗨住等。

这类平台致力于整合房东的房源和规范租住做事，对业务进行标准化，房源供应多为机构房东的房源，通过线上的预约线索或供应带看做事，或直接与房东对接直租。
但由于房源供应侧的不可控，对房源和做事的掌握力较弱。

此外，纵然这类平台公司中，模式也有很大差异，以巴乐兔和蘑菇为例：

巴乐兔：一方面，拥有自己的线下带看业务，通过线上获取的潜在租客线索会交由平台做事职员供应线下的带看做事，终极匆匆成成交。
这种模式将租客线索的转化成交牢牢把控在平台手中，对处于供应真个房东起到了较强的约束力和掌握力；另一方面，更侧重人工的运营，尤其对付房东来说，有专人对接手事，房东对付平台的许多问题都可以直接通过人工客服得到办理。
蘑菇：纯线上的流量入口和经营工具，通过自身C端引流后将租客线索直接交由房东管理和利用，并给房东供应完全的线上SaaS工具帮助其经营管理。
整体模式上较轻，但是潜在租客的转化和成交并没有把握在平台手中，导致对付供应真个房东没有较强的掌握力。

2）产品架构

平台型的长租产品须要对接供需租客端和房东端，并且为了供应完全的做事，须要关注签约后的一系列租后做事。

租客端（C端）：紧张承载两大需求，一方面作为平台自有的预约看房入口，合营相应的小程序和做事号，可供应给平台最精准可靠的客源线索，这些线索的成交转化率常日是非常高的；另一方面，作为平台给租客供应的租后做事工具，包括交租、报修、退转续租等模块，覆盖全体租住周期。

房东端（B端）：紧张面向平台机构房东的经营管理工具，也是平台型长租产品特有的一端。
就机构房东的经营特点来看，这类房东B端产品会具有以下模块：

房源管理：包括房源的发布、删除、租金/收租办法/招租图片等信息的上传修正，供应机构房东对自己房源的整体管理，其信息的准确性会极大影响房东自身或平台供应的带看做事以及后续的成交签约；租约管理：包括租约的录入、签署、变更、退转续租，是从签约建租到后续做事的关键模块，管理的是房源的归属信息；收租账单管理：包括租金、押金、水电费、杂费等的收取、作废、核销、拆分、改期、优惠等一系列操作；该模块关乎平台型产品的线上资金流水，同时也是长租平台做事中最高频的动作，对B端机构房东的粘性有着重要的影响；租客做事管理：包括租住过程中的报修和保洁等做事，常日是供应信息展示、提醒与相应的记录，方便机构房东管理自身的做事相应情形；智能硬件管理：包括智能电表和智能门锁等硬件的充值、断电、设置密码和解锁等，由于越来越多机构房东通过智能设备来管理租客，因此作为硬件赞助模块，帮助房东更好地进行线上管理。

2. 自营型

1）业务模式

这类紧张是自己收房经营的互联网公司，包括：自若、蛋壳、青客等，这类公司自身通过包租的形式直接整合房源，并针对自身房源供应了一系列的规范做事，其整体模式较重，一样平常都有自己的管家供应线下做事。

以自若为例，由于房源均为旗下自营，整体房源规模有限（比较于平台型而言），但由于房源的完备经营权和线下各种做事职员，对整体业务有绝对的掌控，也更随意马虎打造出品牌效应。

2）产品架构

自营型的长租产品由于线下业务较成熟，各种做事有专人在线下供应，因此本身的线上产品构培养相对较大略，紧张是面向租客的C端和面向平台管家的管家端：

租客端（C端）：与平台型类似，自营型的租客端同样承载预定看房和租后做事两大块，但差异在于这里并没有对应的房东，统统做事均由平台本身供应；管家端：紧张是供应平台管家进行做事的工具，并根据不同类型的做事（看房、退转续、维修、保洁等），专人专职划分功能模块。

3. 范例公司比拟

以上述的巴乐兔、蘑菇和自若3家为例，总结范例公司的特点如下：

三、互联网长租的未来之路

毋庸置疑，今后互联网对租房市场的改造会越来越深入，当前的紧张问题在于长租房源非标品、做事参差不齐，以及成交过程中线下发卖属性过强。

类比已经比较成熟的电商、酒店行业，未来互联网长租市场会逐步走向线上和线下的标准化，所有的做事链条会形成一套相对标准、友好、可复制的标准。
而须要形成标准，就必须从当前参差不齐的供应端（房东）进行改造，无论通过平台还是自营品牌做事商的办法，从房源供应、家居装修，到面向租客的看房做事、签约、交租、报修、退转续租问题，逐步聚拢分散资源，形成机构化乃至品牌化的供应链和做事体系。

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