百货进级改造的标杆美罗城

之前剖析了老百货升级的典范—“百盛优客”

这次要分享的美罗城

是另一个积极探索转型的标杆

美罗城位于徐家汇中央区域

1997年竣工，从09年开始调度

以一年一层，一层一品，一品一店之姿

成为徐家汇的人气聚拢高地

从2010年开始

10年之后的本日

我们再度探寻美罗城的改造进程

PS：本期跟大家分享美罗城建筑设计方面的改造亮点

区位交通代价

01 | 徐家汇市级商圈

徐家汇是上海的四大城市副中央之一

也是上海的商业、商务中央之一

港汇恒隆双子塔

建汇大厦、汇嘉大厦

飞雕国际大厦、圣爱大厦

徐家汇国际大厦

......

项目周边分布大量商务写字楼，包括自身美罗大厦

这里搜集大量年轻白领，中高端商务消费客群充足

02 | 商圈核心位置，地铁上盖

肇嘉浜路、衡山路交口，商业的“黄金十字”

徐家汇地铁站上盖，1号线、9号线、11号线交汇于此

地铁站为阛阓运送持续不断的人流

建筑设计/举动步伐配置/消费环境的升级改造

美罗城建筑环境的升级可归纳为3方面内容

即看重主题化、街区化、场景化的打造

为消费者供应个性的文化休闲体验

改造前：文化娱乐与数码科技的单一专业市场

改造后：极具个性的异国国风情“Shopping mall”

01 | 主题化——各楼层打造异国风情主题

B1层：五番街

日式风格时尚小街

定位为“年轻、时尚、潮流、乐活”

L1层：森林里

以“森林”为主题

包括阛阓内部和外部商业街

L2层：东来坊

紫气东来，营造东南亚风情

凸显年轻、时尚、潮流、活力

L3层：罗薇道

罗薇道取自Lavande“薰衣草”谐音

黑白风格紫色点缀，展现法度模范浪漫

L4层：欧风街

明丽的色彩和特色景不雅观小品

打造浓厚的中海风情

L5层：艺文廊

搜集书店、戏院、影院

通过艺术化的吊顶和灯光设计

打造文化艺术氛围

L6层：大食代

美食广场迁址至6层

打造复古的餐饮环境，回味老上海味道

形成消费客流的“喷淋效果”

02 | 街区化——阛阓建筑环境升级

1.室外设计元素引入室内

阁楼窗口、地砖铺设、外摆座椅等

把“室外元素”搬进室内

打造通透开放的休闲街区场景

2.层高效果

通过镜面+垂灯的镜像效果设计

放大室内的空间感

规避旧物业层高毛病带来的光芒不敷、空间压抑等问题

3.时尚化/人性化的建筑设计

时尚化洗手间标识

人性化设计洗手间

洗手间设计细节

安歇座椅处的充电口设计，方便手机党利用

03 | 场景化——艺术设计加持

阛阓内部空间的艺术化设计

引发场景氛围的传染力

1.顶部艺术化处理

利用星空、灯带艺术曲线等元素

丰富内部空间，提升品质不雅观感

五楼星空灯光设计与影院、戏院相契合

各楼层顶部设计风格的差异化

2.电梯厅每门厅设计互异

将旋转楼梯改成垂直不雅观光梯

每层电梯厅装修风格与楼层主题保持同等

3.店装更新

店铺装修风格与各楼层主题相契合

装饰品位全新升级，店铺个性风格明显

佰草集旗舰店

店装环境与经营观点吻合

绿植环抱、清新自然

商品消费与做事一体化

设置顾客洽谈安歇区、美容SPA做事区

肯德基店装

契合美罗城“潮人地标”风格

翻新的门头

艺术卡通化的门贴

绿植的点缀

项目亮点总结

美罗城定位为立体街区式的购物中央

真正做到了将街区搬进阛阓

用风情营造消费环境

把具有体验感的消费环境发挥得淋漓尽致

看重主题化、街区化、场景化的打造

为消费者供应个性的文化休闲体验

对付传统百货的改造借鉴性极强

下期将连续为大家分享项目的经营内容改造亮点

上期“美罗城：老百货如何做出个性体验感”推出后，评价反响很高。
也有阛阓联系到我们，就其物业如何升级改造进行咨询。

李嘉诚总结他生平投资开拓的履历，只用了8个字：“地段，地段，还是地段”

美罗城的脱颖而出，阛阓自身主动求变起着重要浸染。

但同样须要把稳的是，项目本身所处的徐家汇市级商圈的核心地段，周边拥有大量优质的中高端消费人群，在先天条件上就已经“辗轧”海内很多阛阓了。

美罗城的消费人流保障

美罗城消费人流保障的4大要素

01 | 市级商圈的核心位置

位于徐家汇市级商圈核心地段

02 | 体验式消费环境的吸引力

主题化、场景化、街区化的环境体验

03 | 地铁链接的人流运送浸染

地铁为阛阓运送持续不断的客流

04 | 商务+商业聚拢区，拥有大量中高端消费者

徐家汇属于上海区域CBD，白领集聚

此外，美罗城配有自身有办公楼

就近消费客群较多

但同时也须要把稳

传统百货的改造，永久都是戴着“桎梏”舞蹈

建筑根本条件的限定是回避不了的“硬伤”

旧物业的硬伤和启迪

受制于建筑物业的局限

建筑主体构造和层高无法改变

不可能改造成最当代化的阛阓物业硬件环境

美罗城立面 Pk 大悦城时尚、当代化的立面

美罗城的狭窄扶梯 Pk 虹桥天地扶梯

阛阓内部层高低、空间舒适度差

品牌档次的提升受局限

美罗城F2层以上楼层净高2.9m，略显压抑

广州邃古汇、上海国金中央楼层净高3.9m

范例购物中央层高：首层≥4m，F2以上层高≥3.5m

美罗城6.5万㎡的商业体量较小

无法与商圈内上海港汇恒隆广场相反抗

因此，主题化的打造才是竞争出路

受旧物业建筑根本条件的限定

传统百货的升级改造，是戴着“桎梏”舞蹈

因此也在启示着我们

实体商业定位要从现实出发

而考虑到商业发展和消费升级趋势

商业建筑设计一定要超前！

从2010年开始

陈倍麟商业地产研究室对美罗城进行“跟踪式”稽核

7年之后的本日

我们再度探寻美罗城的改造进程

阛阓内原电子数码店铺已全部关停

项目定位为潮流时尚的年轻人之街

看重“新、异、变”

原阛阓内的百脑汇已关停

取而代之的是各种佳构时尚的网红店

迎合当代年轻消费客群的喜好

本期我们磋商项目的业态组合、经营品牌的升级亮点

经业务态调度特色

与2010年比较，美罗城业态调度特色明显

优化业态业种构造

提升品牌丰富度和经营品质

实现佳构化购物，匆匆使阛阓坪效提升

压缩做事配套业态数量

合理组合零售、做事、休闲娱乐业态

最大化共享客流，延长消费韶光

零售店铺数量占比由41%提升至53%

01 | 零售：减少电子数码，放大特色佳构零售

在电商的冲击下，线下数码零售难以为继

美罗城大幅减少了电子数码业种

取而代之的是小而精的特色型佳构零售

扩大跨界凑集店的范围和数量

佳构零售：法国天然护肤品牌“欧舒丹”

家居凑集店：ABS，供应高性价比的家居产品

02 | 餐饮：提升品牌丰富度，缩小单店面积

缩减餐饮的整体比例，提升阛阓的租金代价

提升特色、休闲餐饮的品牌丰富度

缩小餐饮单店面积，商店数量得以增加

休闲餐饮：麦子仓库，主打天然康健软欧包

特色餐饮：人气网红餐厅“一笼小确幸”

03 | 休闲娱乐：提升经营品质，引发阛阓文化氛围

迎合当代商业消费升级趋势

知足年轻白领精神消费的需求

影院、戏院、书局的空间领悟、功能互动

打造徐家汇文艺标杆，同时实现消费客流共享

F5层——艺文廊

04 | 做事配套：缩减数量，与阛阓定位保持同等

做事配套业态业种减少较多

摒弃了与定位不相同等的常规做事业态业种

如婚纱拍照、电信服务、冲印店等