实探李嘉诚上海“85折”卖房：价格高于上次开盘 渠道公司争相返现

3月15日-3月17日，位于上海中环的上海高尚领域进行了项目末了一批续销房源的认筹活动，加上临时加推的两套房源，一共有75套房源，大约8亿旁边货值。
比较之下，根据中介机构表露，这次认筹的客户多达480多组。

也便是说，这次认筹人数超过房源数的6倍，摇号势在必行。

高尚领域是一个中高端楼盘，其开拓商长江实业（01113.HK）是李嘉诚旗下房企。
日前有市场传言称，李嘉诚以85折抛售旗下高尚领域部分房源，导致这次认筹未售先火。

近期，上海松绑外环外限购，叠加降息利好，市场信心有所举头。
与此同时，根据已公布的三批次集中供应楼盘信息，上海将有大量房源投放市场，供应充足的供应。

在此背景下，上海新居市场将呈现何种走势？备受关注的高尚领域项目，实际情形又如何？

近日，21世纪经济宣布实探高尚领域售楼处，亲历当下上海楼市的喧哗与骚动。

中介返现从5万加到20万

3月15日下午，王怜花还未从上海地铁真如站走出，便有中介上前搭讪，讯问是否前来看房。
在得到肯定的回答后，对方又讯问想看新居还是二手房。

地铁口处，一些西装革履的中介业务员在寻觅潜在客户。

通过互换，王怜花理解到，前来搭讪的年轻人名叫崔振，自己创办了一家中介公司，门店开在嘉定新城。
得知是高尚领域项目的客户后，崔振表示，可以给王怜花5万的返现。
“你自己看的话，便是按照表格（的价钱）来。
”言下之意，客户自己进入售楼处看房买房是没有返现优惠的。

由于看房人数浩瀚，售楼处门口放置了一层隔离栅栏，由几名穿着玄色事情服的事情职员守着，栅栏外围聚拢了几十名中介代理职员。

事情职员貌似认识崔振，看他领着一名客户走来，很自然地打开隔离栅，把两人让进入口处。

（高尚领域售楼处内景 拍照：唐韶葵）

最近王怜花去过不少项目的售楼处，但她已经好久没有看到这么拥挤的场景了。
由于人太多，原来就不算宽敞的售楼处显得十分拥挤。
不过，个中不少是挂着工牌的各家中介职员。

售楼处一壁墙上有续销房源、车位等发卖文件公示，沙盘险些围满了人，三三两两一组，每组有一名发卖职员在先容产品。
室内的音响在宣讲这次推盘的优惠信息，“我司针对首层特色户，加推两个重磅优惠名额，最高可享200万购房优惠，仅限首层特色户，宴客户尽快联系发卖，提交认筹资料，以免错过最佳认筹韶光。
”

这也使得全体售楼处显得格外吵闹，完备没有了港资房企惯有的小资格调。

崔振显然不是很理解房源信息，在王怜花咨询了几个关于户型、楼层、位置等问题之后，他匆忙拉了另一名发卖职员过来做先容，这名发卖职员脖子上挂着中原地产的工牌。
在理解到王怜花对160平方米的大户型感兴趣之后，崔振提出可以给其10万元的返现。

此时，售楼处内已经排了一条长队，据先容，是故意向的客户在登记认筹，客户只须要接管验资300万并按哀求提交干系资料就可完成认筹。
下一步，等3月24日上午摇号之后，便进入选房环节。
据理解，客户选好房之后需先交一笔10万元定金，在此之前不用交任何用度。

中介职员推动客户认筹的意愿很强烈。
王怜花当天并未认筹，3月16日，崔振觉得到王怜花的认筹意愿仍旧不足强烈，便表示，可以给到20万的返现。

“85折”卖房？不存在

高尚领域项目这次推出了73套房源，据案场的另一名发卖职员先容，这是之前由于客户贷款办理或其他缘故原由而清退出来的一批房源，而不是开拓商原来预留的未售房源。
3天认筹过程中，长实还加推了2套160平方米的大户型，总房源变成了75套。

价格方面，“‘85折’卖房是不存在的，现在还涨了一点。
”这名发卖职员透露，比较上一次开盘9.07万元/平方米的均价，目前这批房源均价9.8万元/平方米。

3月15日，长江实业业务部首席经理郭子威回应高尚领域有否打折匆匆销时称，这个价格是按照房管局的哀求定的，并不是发展商想调就可以调的。

有知情人士也向21世纪经济宣布表示，高尚领域这批房源的预售证是2019年批下来的，几年过去了，由于购房人贷款等问题陆续清退出一些房源，“现在要重新申请预售证的话会比较麻烦”。

据现场发卖反馈，这批房源中，有12套位于一楼的复式住宅，给出的优惠折扣是最大的：算上车位的50万消费券，一共有200万的消费券优惠。
首层复式户型在上海中环属于稀缺产品，长实也一贯想等待溢价发卖的好机会，无奈市场行情不如预期，只得选择让利。

3月15日当天，王怜花表示想去实地看看房源，驻场发卖职员却见告她，上午由于人太多，被业主投诉了，暂时看不明晰。
只有等三天认筹结束后，才能再次组织认筹的客户们上去看。

高尚领域位处上海中环，在普陀曹杨路、铜川路交界处，附近有地铁11号线、14号线两条轨交路线，间隔市中央比较方便。
这一项目是目前上海中环内在售的规模最大的城市综合体项目，总开拓面积约117万平方米，从2006年拿地至今，开拓周期达17年之久。
目前项目周边商业、教诲举动步伐也比较完好。

不过有业内人士指出，在目前在售的浩瀚新盘中，高尚领域的上风并没有那么明显。
首先，由于是续销房源，客户对付房源的户型、位置等选择空间不大；其次，从价格上来看，它不算“抛售”，而是正常回笼资金。

有上海楼市的从业者向21世纪经济宣布指出，很多项目都面临“认筹人数多、选房人数少”的情形。

分销渠道竞争激烈

随着市场竞争白热化，在上海，新居市场的分销渠道竞争也加倍激烈。
比如，崔振的公司可以跟多个中介平台互助，包括传统中介中原地产，以及链家新创办的品牌“房江湖”。

这些中介平台同时期理多个项目，在各个项目上“贴身格斗”。

3月17日，有中介职员见告王怜花，高尚领域的认筹人数已经达到四五百人，换言之，认筹率超过600%，敦促她尽快认筹。
还有中介职员开始鞭策王怜花去看临近板块的其他新盘。

“这个楼盘不愁卖，为什么还要启动分销？”王怜花表示不解。

崔振给出的答案是，“李嘉诚不是一个小气的人，他每一批屋子就算再好卖，都会放开给我们中介卖。
”另一方面，长实在内地没有自己的直属发卖团队，每一次开盘只安排一部分驻场的发卖职员与分销代理职员对接。

崔振指出，今年以来，开拓商给的渠道费都挺高的，嘉定新城映翠府，一套总价500万旁边的房源，能够给到十几万的渠道费。
换算下来，费率靠近3%。

据他透露，目前的行情是，链家这样的头部渠道公司，有时候能收3%，然后返点2%给客户。
小中介就没有那么强势了，“1500万的屋子，佣金24万，我还得开6个点的发票，如果我给客户20万返现，相称于末了我只拿到2万多。
”崔振表示，虽然新居分销渠道打开了，但中介代理职员赢利却不如以前轻松了。

渠道公司竞争激烈，与近期上海高端项目扎堆入市、供需关系逆转不无关系。

根据上海公布的信息，今年第一批次推出新居4335套，二批次有4632套，三批次5216套。
由于供应量大、产品同质化，发卖压力自然不小。
近期，去化周期更长的中高端项目集中入市，更令房企感到“压力山大”。

3月初，上海官宣第三批次新居。
个中有6个楼盘均价超过11万元/平方米，更有3个楼盘均价打破了17万元/平方米均价，比二批次最高16.3万元/平方米的均价上浮超过4%。
个中，滨江凯旋门均价17.28万元/平方米，中海顺昌玖里均价17.2万元/平方米，夏都幸福268均价17万元/平方米。
另据统计，三批次新居中超过2500万总价的新居套数达到888套，为过去3年来单批次最高。

港资房企紧缩投资

末了推出的这75套房源，大概率将是高尚领域的收官之作。

2006年，长实集团与互助方和润集团以22亿元的价格拿下这一综合体地块，但由于经历金融危急，项目迟迟未能动工。
到2009年动工之后，长实集团又屡次因工程进度过于缓慢而被质疑变相囤地。

港资房企向来喜好“待价而沽”，市场高位时选择放售，低位时则“囤货”。

一名剖析人士指出，港资企业和内地企业做产品速率上有很大差异。
内地房企，尤其是民营房企，更习气于“高杠杆-高周转”的发展模式，但该模式风险较高。
经历过多次周期颠簸的港资房企，杠杆率相对较低，做产品周期会比较长，尤其是从拿地到开工的周期较长。

该地块从拿地到交付，也经历了较长的周期。
2022年，大都会海逸酒店开业。
2023年12月，项目的商业部分“LOVE@大都会”阛阓开业。
至于住宅部分，从2007年开始打算，末了一批购房者的房产证利用期限已经由去了16年。

一旦项目的住宅部分售罄，李嘉诚在上海将没有其他在售住宅项目。
且经由此前的出售后，仅持有部分商业物业。

2022年，李超人对外放售位于上海浦东的世纪汇广场。
2023年10月，长实以200亿元出售上海世纪汇广场100%股权。
目前，李嘉诚旗下和黄地产与长实还持有南京西路梅龙镇广场及高尚领域商业部分。
据大宗交易剖析人士透露，其对付梅龙镇广场暂时没有出售意向。

放眼内地市场，李嘉诚也在紧缩投资。
从长实2023年中报数据来看，长实在内地的土储仍旧有6400万平方呎（约为594.56万平方米），比较2022年超700万平方米的土储规模有所低落。

近年来，内地房地产市场进入调度期。
由于陷入流动性危急，很多房企紧缩了扩展步伐。
曾作为内地楼市主要参与者的港资房企，也在放缓发展节奏。
有剖析人士向21世纪经济宣布表示，港资房企向来属于风险厌恶型，李嘉诚又对投资十分敏感。
在当前的市场环境下，紧缩投资并不虞外。

目前，在上海有在建或在售项目的港资房企仍旧不少，比如瑞安房地产、新鸿基地产、嘉里培植、邃古地产、喷鼻香港置地、嘉华国际等。
但它们也已经阔别土拍主流市场，在开拓项目以存量为主，大多为从前得到。
项目类型多为商业综合体或者城市更新，开拓周期普遍较长。

（王怜花、崔振均为化名。
）

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