北京新房静静降价指导价成“虚标”

最开始是大兴西红门、顺义等竞争比较激烈的板块率先贬价试水，但没想到有项目带头之后，引发了连锁反应，一大批项目随着贬价，个别项目近期的实际成交价比拿证价格低了1万元/平米以上，直接让官方辅导价没了参考意义。

新盘集体贬价的紧张缘故原由是项目营销总们太焦虑了。
一家深耕北京20年房企的项目营销总说，目前北京市场上还有源源不断客流的板块，只有和互联网、家当比较近的昌平南、亦庄，以及配套资源有强上风、置换客户比较多的城市核心区，其它板块的项目，在开盘接住一波客户之后，后续就非常乏力，卖不动了。

经由一年硬撑之后，北京项目的卖力人都明白了一个事实：没有发卖流速，把价格立在那儿也没故意义。

于是，为了捉住政策出台后短暂的窗口期，加速回款，北京新盘开始了贬价抢跑。

贬价范围不断扩大

根据市场，大兴西红门板块是贬价匆匆销重灾区，某项目的辅导价是6.6万元/平米，之前的网签价格约6.3万元/平米，最近推出了单价5.5万元/平米的房源，听说还可以赠予25万元的车位券。

该项目阁下的中建玖玥府，一样的辅导价，去年12月开盘之后，网签价格比较稳定，在6.4万元/平米以上，最近推出了一批特价房源，单价在5.6万元/平米旁边，低楼层的单价可以再低至5万起步。

西红门往南地铁三站路的大兴星光城，去年开盘至今的网签价稳定在5.4万元/平米旁边，最近为了快速清盘，直接把价格打到了4.2万元/平米。

之前一贯被看好的大兴旧宫板块，由于靠着四环，前几年的德贤私邸、熙悦诚郡卖得都很好，期房发卖辅导价一起涨到了7.3万元/平米，但最近中海兴叁号院推出了6.2万元/平米的特价房，比开盘时候低了近1万元/平米，并且这批特价房不是楼层、位置不好的房源。

南城是北京近几年景长不错的区域，交通、商业、教诲配套都在跟上，大兴、丰台这两个南城主力区的新居成交量在全市占比也相对较高，市场较为生动，但纵然如此，也须要打开贬价通道抢跑，比较之下，一些“三无”项目（无家当、无公共交通、无优质配套资源）的项目也只能随着贬价，乃至项目定位从原来的瞄准主城区外溢需求，变成了以地缘性改进客户为核心。

北京外围郊区，如房山、昌平、顺义、通州的项目实际成交价格大幅低于辅导价的项目也比比皆是。
比如，房山拱辰板块的某热门项目，实际成交价约3.5万元/平米，基本上向周边的二手房看齐，比辅导价低了1万元/平米；

房山阎村落的巨燕燕京府，辅导价为3.7万元/平米，5月16日取证之后，对外公布的实际售价在2.4万-2.9万/平米，也比辅导价低了1万元/平米旁边；

昌平南邵的梧桐山语，辅导价5.3万元/平米，实际成交价4.5万元/平米，最近的售价在4.3万元/平米；

位于通州宋庄的建投国贸瑨上，发卖辅导价为4.7万元/平米，开盘一个月只网签了4套，实际成交价4.1万元/平米。

前几个月卖得比较好的中高端产品，近期也有项目开始通过特价房的形式贬价匆匆销。

朝阳一墅原来1240万至1510万一套的叠拼，现在可以优惠到1150万至1430万，贬价靠近百万；

原来价格超过千万的青云上府，部分平层房源直降超200万，把价格打到了800万级别，叠拼产品降至1100万起步，总价险些与之前的平层产品一样了。

还有万科不雅观承大家合院产品，推出的特价房源比较之前的项目均价也大约低落了10个点旁边。

此外，工抵房也在大面积进入市场，望京樾、中建璞园、和光悦府等项目的工抵房房源，比市情价低近百万元。
还有一些项目是在用工抵房的名义推特价房。

除了各种特价房，付款周期可谈的项目大概多，之前追着1个月内付清首付的征象险些没有了，碰到置换客户，给4-6个月周期都是普遍征象，有个案乃至能答应在项目封顶放贷之前补齐首付即可。

卷产品，开始拼向“隐性贬价”

除了通过特价房等形式直接贬价，今年北京新盘卷产品的一个主要方向便是通过“升级”、赠予等办法，悄悄贬价，提升性价比。

首先，新产品的得房率越来越高了。
比如，中环悦府的得房率在86%以上，变相在套内多出10平米赠予，西贤府和招商臻园的得房率都超过了90%，花乡壹号得房率做到了95%，顺义璞瑅润府最新产品的得房率乃至超过100%。

在房价不变的情形下，得房率越高，意味其实际单价越低。
前几年屋子好卖的时候，北京大部分新盘的得房率在75%旁边，能做到80%以上的就算“良心产品”了，但近期新产品得房率超过85%的项目比比皆是。

得房率高的缘故原由，一方面是房企做了一些产品创新，减少了之前的一些不合理公摊；其余一个很主要的成分是，阳台等一些前几年官方不鼓励的设计，又开始被默许，房企做产品的操作空间变大了。

尤其是今年出的纯新盘，有项目会直接在户型图上标出阳台部分，在设计方案中作为全赠予面积的洞开式阳台，实际交付的时候开拓商会给做玉成封闭的室内阳台。

在提高得房率的同时，越来越多的项目卷精装，提出“满装”交房，配置了大量定制柜等收纳部分，以及电视背景墙等材质、视觉提升也越来越多。

比如中冶德贤私邸分别在2021年10月、2023年7月、2024年5月1日领了三张预售证，从价格上来看，预售价变革不大，都在约5.7万元/平米，2023年的实际成交价比2021年还涨了近2000元/平米，但今年5月新一期产品已经开始打“拎菜入住”，在精装根本上，赠予了全套家具家电，乃至把路由器、摄像头、加湿器都配上了。

新居二手房价差拉大，新居须要重新定价

新居价格难以维系的深层次缘故原由是北京二手房贬价明显，一些刚需、改进客户转向了二手房市场，导致新房客源被分流了。
同时也导致，新房客群不再以新盘的直接竞品和地价作为衡量标准，而是越来越多的参考周边二手房价格。

新盘周边的二手房价格，意味着买入新居之后，将来的保值性和流念头能不能担保，如果二手房跌价比较多，新居的代价也就大打折扣。

据58安居客研究院监测，今年4月北京二手房挂牌均价同比去年下跌了10.8%，环比连续低落2%，已经跌至5.1万元/平米。

与二手房形成比拟，据吉屋监测的北京新居成交均价，今年4月还比一年前上涨了1381元/平米，冲到了6万元/平米以上。
北京新居和二手房之间的差价拉大了。

选新居还是选二手房，品质差别不是特殊大的情形下，价格是第一决定成分，二手房价格下探，新居的贬价压力会越来越大。

此外，由于收入等成分影响，目前阶段的置换客户不同于以往，有相称一部分人是在平移置换，乃至是降杠杆置换，以附近总价从内城小房子换成近城区面历年夜一点的屋子，如果新居价格高于二手房较多，则意味着这部分客源难以选择在以小换大的同时“以旧换新”。

买方市场下，北京新居须要重新定价了。