鑫苑总裁离职背后：规模之痛与多元化之变

在张立洲治下的三年，鑫苑虽然规模增长缓慢，但是各项盈利指标保持稳定增长，多元业务布局加速。

在强者恒强的马太效应下，中小房企在地产开拓业务上面临着拿地、扩展、增长的困局。
鑫苑作为最早上岸美国成本市场的中国企业，曾经迎来自己的高光时候，在郑州房地产市场一度拔得头筹，但也错失落了中国房地产市场高速增长的黄金期间，规模徘徊在100亿-200亿元旁边。
不过，鑫苑试图在规模赛道之外开辟一条新的发展路径，以科技驱动房地产转型升级，在这条小而美的道路上，鑫苑能否杀出一条血路？在浩瀚龙头房企入局之下，鑫苑竞争力又如何？

规模赛道掉队

2016年7月，“万达人”张立洲加盟鑫苑。

彼时的鑫苑，从财报上来看，各项指标放在同行或与自己比较，均显一样平常。
根据东方财富网，2013年-2015年，鑫苑的业务收入分别为8.977亿美元、9.197亿美元、11.64亿美元，同比增速为-1.86%、2.45%、26.59%，毛利为2.990亿美元、2.422亿美元、2.730亿美元，同比增速为6.77%、-19.01%、12.73%。

如果再往前倒推10年抑或是更永劫光，鑫苑的发展是另一番景象。

22年前（1997年），“山西人”张勇在河南成立了河南鑫苑有限公司。
彼时的中国房地产处于“草莽时期”，各处皆是黄金。
创业伊始，张勇就走出了一条与同行们“分歧凡响”之路，采取“不囤地、不捂盘、零库存”的开拓模式，而这也让鑫苑走上快速发展之路。

2004年，鑫苑在郑州房地产市场拔得头筹，发卖额位居第一，并与建业地产、正商地产等并称河南四大龙头房企，一时风光无两。
2005年，鑫苑走上全国化扩展之路，并于2007年对接成本市场，成为第一个上岸美国纽约交易所的中国房企。
张勇和他的鑫苑，也成为第一个吃螃蟹的人和企业。

纵不雅观张勇的性情和鑫苑的发展路径，敢想敢做，敢于走出河南、走出国门，踩对了节点，但是“拿多少卖多少”的发展思路，让鑫苑的地皮储备匮乏。
尤其是在强者恒强的白银时期，规模型房企在拿地、融资上占尽上风，走上高增长之路。
反不雅观鑫苑，手中无粮，行走困难。

在张立洲治下的三年，鑫苑的营收与盈利保持增长，2016年-2018年，业务收入复合增长率超过24%，毛利复合增长率超过30%。

虽然发卖额增速较前几年有明显提高，但是整体发卖规模仍旧较小。
根据鑫苑年报显示，2016年、2017年、2018年，分别实现发卖额17.62亿美元、24.66亿美元、22.65亿美元，2018年同比低落8.2%。
而同时为河南四巨子房企的建业地产，虽然恪守河南，但其2018年条约发卖额增长76.5%至536.75亿元。
在克而瑞统计的数据中，2018年正商地产的发卖额为500.3亿元。

图片来源：新京报根据企业公告制图

对付规模的增长，鑫苑表示，公司坚持以高质量的增长为目标，并未一味追求做大规模。
目前，公司已有项目绝大多数为一二线城市及其周边刚需及刚改盘，户型在80平方米-120平方米旁边，受政策影响小，盈利稳定。
未来，公司将坚持既有的发展计策，稳健发展。

积极补仓使负债率提升

地皮是粮草，是基石，是规模增长的根本。
鑫苑在地皮储备上，也意识到不敷，积极纳储。
根据鑫苑年报，截至2016年12月31日，其在中国和美国的11个城市拥有24个项目，估量总建筑面积为413.89万平方米，个中17个项目估量总建筑面积为356.63万平方米。
截至2017年12月31日，在中国和美国14个城市拥有28个项目，估量总建筑面积为516.26万平方米，个中19个项目估量总建筑面积为312.61万平方米。
截至2018年12月31日，在中国和美国14个城市共有42个项目在建和方案中，总建筑面积估计为754.18万平方米，个中29个项目在建，总建筑面积估计为448.01万平方米。

地皮扩展，也让鑫苑的负债率攀升。
根据东方财富网，2016年、2017年、2018年鑫苑总负债为33.03亿美元、53.27亿美元、72.88亿美元，资产负债率为78.29%、83.44%、90.72%，在行业中位居前列。

对付负债上升的缘故原由，鑫苑回应称，近年来公司购地支出较大，致使负债率提升。
目前公司已拥有约550万平方米优质地皮储备，足够支持未来3年开拓培植。
公司一贯以来融资渠道畅通，资金运营稳健。
对付降负债，鑫苑也表示，未来3年，公司已制订了详细的去杠杆方案，将掌握购地规模，加强用度管控，提升盈利能力，以利润偿还部分到期债务，优化债务期限构造，实现总体负债水平稳中有降。

多元化能否助其破局？

除了积极纳储外，鑫苑也在为自己钻营一条新的出路和增长点。

张立洲加盟后，鑫苑开启了科技化转型之路，以地产为主业，以科技和金融为计策两翼，形成“一主五辅”的家当格局，即地产开拓、产城运营、融资代建、聪慧科技、商业管理、物业管理。
张立洲的思路是，将主业做强，辅业做大，形成一主多辅，主辅并进的家当生态。

在此计策下，鑫苑先后成立家当平台鑫创科技、融资代建平台鑫岩资产、地产管理云平台鑫巨科技、商管公司盈怀商业、物管公司鑫苑物业、聪慧科技平台爱接力科技。
值得关注的是，2017年，鑫苑旗下物业平台鑫苑物业在北京举行新三板挂牌仪式，但在2019 年1月份摘牌，并向港交所提交IPO招股书。

虽然鑫苑寄希望于通过多元化来打开出路，但是这条道路上，虎狼环伺，Top20房企在科技、金融、物业、代建、商业等多元业务方面阅读广泛，且拥有规模上风。

纵不雅观鑫苑，目前各项目多元业务多在投入阶段，营收贡献比相较于房地产主业微乎其微。
根据2018年鑫苑年报，在业务收入中，地产开拓贡献占比96.5%，物业做事占比2.9%，其他业务占比0.2%。

鑫苑各业务应收贡献比。
图片来源 企业公告截图

在财经评论员严跃进看来，鑫苑多元化的模式总体上值得认可，尤其是布局科技领域，较早也是强项，但是须要看清的是，这两年在科技领域布局的房企每每都是践行高周转的规模型房企，通过地产来反哺科技，毕竟科技投入较多、周期较长，对付鑫苑来说须要反思业务模式。

新京报 段文平 编辑 武新 校正 付春愔