现楼交付即买即住？广州一手现房库存超三成多位业内人士提醒有意购房者小心“避坑”

广州一手住宅现房项目近年来呈现大幅上升趋势。
数据显示，目前广州的一手现房在售库存已占全市库存比例超过三成，覆盖了中央区及外围的多个区域。

广州一手现房库存中，中央六区占全市比例为22%，外围五区占78%。

一手现房库存超4万套，近八成分布在外围区

“现楼交付，即买即收楼……”近年来，一手楼市供需关系发生变革，“眼见为实”的一手现楼在广州的供应量逐步扩大，多个现楼项目打出类似的标语吸引买家。
“我们现在都是现房交付，详细哪栋、哪户都可以直接带看。
”在广州市黄埔区的一手现楼在售项目内，发卖职员见告新快报，“无论户型、装修，还是花园、车场，都是‘所见即所得’。
”但其坦言，“这里利用率低于八成，跟现在新产品的得房率有差距。
”

广东省城规院住房政策研究中央首席研究员李宇嘉指出，现售的屋子能否完成竣工验收备案的手续是关键。
“购房者可以在发卖现场查阅竣工验收备案资料，以担保屋子处于交付状态。
”

克而瑞广佛数据显示，截至6月15日，广州一手住宅中确权可售的现房库存为484.14万㎡、共计41383套，面积和套数占全市库存的比例均为33%。
从广州现房库存的区域分布来看，中央六区合计8915套，占全市比例为22%；外围五区合计32468套，占全市比例78%，绝大多数分布在外围区域。
“按照行政区域特色来看，中央六区的一手住宅还是以预售期房为主。
”克而瑞广佛区域首席剖析师肖文晓见告新快报，目前外围五区的现房库存套数占整体库存的比例高，紧张缘故原由是前期的海量供应在市场下行后去化困难，现房占比持续升高。

购现房如用公积金贷款，收楼须要大约两个月

在当前广州一手现房市场中，许多项目标榜“首付即交楼”，深受购房者青睐。
然而，对付选择公积金贷款的购房者来说，从首付到真正入住，每每须要等待两个月或更永劫光。
“能多快入住，紧张看购房者做什么贷款，商贷大概一周便可以，如利用公积金贷款则须要约两个月才能交楼。
”一个新居项目的发卖职员见告新快报。

一名卖力办理房产证的资深开拓贩子员向新快报透露干系流程：“开拓商要等到全部房款到账后才会安排交楼。
商贷和公积金贷款在流程上有所不同，这是导致交楼韶光有差异的关键。
” 该职员表示，商贷购房者在签约后，银行会对购房者的资料进行审批。
一旦审批通过，只要有登记回执，纵然房产还未完成登记，银行也会发放贷款，这一过程大约须要一周。
比较之下，公积金贷款的流程更为繁琐。
“购房者在签约后须要递交资料进行审批，审批通过后，银行会出具赞许贷款关照书。
接下来，开拓商须要前往房管局进行登记，待房管局出具房产证和抵押证后，公积金才会开始放款。
这一系列流程常日须要两个月或更永劫光”。

对付购买一手现房的审批流程和韶光，新快报向住建部门干系事情职员理解到，如果采取公积金贷款，且须要办理“带押过户”，流程须要3个月以上。
该干系事情职员表示：“审批时长较久，紧张是由于目前的市场环境，如‘带押过户’，银行会持谨严态度审批贷款，公积金加商贷的稠浊贷程序较繁芜，须要一定韶光走流程。
”

现楼购房款无需入监管账户，需把稳产权风险

对付购房者而言，一手现楼的质量、采光、透风、小区环境，都可以直不雅观感想熏染，但物业的产权状况每每被购房者忽略。
新快报理解到，为了加快资金流转，不少一手项目的部分单元、部分楼层存在抵押情形，网签前，开拓商需先向银行还款、涂销解押，或与购房者进行“带押过户”。
不过，有开拓贩子员向直言，由于现房购房款无需放入监管账户，曾有项目涌现购房者首期款被挪用，导致房产未能及时涂销解押，令网签延迟的情形。
一旦购房者须要退房退款，如果购房款没有进入监管账户，可能会碰着开拓商无法及时退款的情形。

北京金诉状师事务所主任王玉臣状师接管新快报采访时指出：“现房发卖意味着干系项目已经落成，纵然房款转入监管账户，开拓商也可以转出用于公司的日常经营等。
其次，如果房屋存在抵押，但开拓商收到房款后没有将房屋解押，而是用于日常经营，可能会导致无法办理网签、过户。
”

对此，住建部门干系事情职员表示，预售状态下的房屋，为了保障交付须要监管预售款，而现售项目则不存在这些问题，以是没有规定现房的房款必须进入监管账户。
“房源纵然涌现抵押，也是房企的融资办法，不影响办证和购买，目前还可以采纳‘带押过户’的模式”。

对此，李宇嘉称：“不管是期房还是现房，都存在开拓商暂借工程抵押的情形，也便是把现售商品房抵押给银行了。
‘带押过户’的模式令新建现楼的开拓商无需解押也能卖房，能够有效缓解房企资金压力和提升一手房交易效率。
”

不过，有行业人士向新快报透露，虽然去年开始实行“带押过户”，但选择以此模式交易的项目并不多。
李宇嘉见告新快报，“带押过户”在广州落地效果并不明显，紧张缘故原由还是银行担心抵押权落空。
“过去，开拓商多头融资、‘三高’运营模式普遍，加上财务信息不透明等，加剧了这一担忧。
银行担心开拓贷款未偿还屋子已经卖出去了，发卖回款被挪用，或被用于其他债权人（施工单位、材料供应商、其他金融债权人等），以是难以落地”。

状师提醒

选择“带押过户”前需进行多方核实

“带押过户”过程涉及开拓商以及多家银行，须要多方合营才能办理，王玉臣状师提醒，购房者在买房前应多方核实，不仅听取开拓商的说法，还需从房屋主管部门及干系银行获取确切信息，确认所购房屋可进行“带押过户”。
“根据民法典，纵然在支持‘带押过户’的城市，也要留神该房产是否有分外约定禁止抵押转让。
购房者应提前在不动产登记中央核查抵押权登记情形，避免购买到有额外限定的房产。
此外，可通过中国实行信息网查询卖方信用状况，以防房屋被查封。
”王玉臣状师进一步指出，“带押过户”表明开拓商可能资金不敷，购房者实际上是在替卖方偿还贷款，若未顺利解除抵押，所购房屋仍处于“不屈安”状态。
“因此，购房者需确保流程风雅化，与涉及的银行或抵押权人充分沟通，以避免不必要的风险”。

新快报 何璐诗