上海市家当用地综合价值评估 技能指引（试行）

　　技能指引（试行）

第一条 为规范本市家当用地综合代价评估活动，根据《关于规范家当用地综合代价评估事情的辅导见地（试行）》（沪方案资源用〔2024〕190号），依据干系法律法规及技能规范规程的有关规定，结合本市实际情形，制订本指引。

　　第二条 本指引适用于本市行政区域范围内，对低效用地处置、地皮有偿利用条约解除、依方案开展地皮储备等涉及国有家当用地利用权退出的综合代价评估，以及对评估报告的技能审裁和质量评审。

　　本市其他涉及国有家当用地利用权收回的评估也适用本指引。

　　第三条 家当用地综合代价是指以家当用地（含工业用地、仓储用地、研发用地）为载体的空间范围内“地楼房物”一体的整体代价，包括地皮利用权、建（构）筑物（含装饰装修）、机器设备及生产物资、停产停业丢失等评估代价，并考虑用地绩效、生态环境、安全等成分的联动改动。

　　第四条 开展家当用地综合代价评估应落实市委、市政府建立任务评估师制度的有关哀求。

　　承担家当用地综合代价评估事情的任务评估师团队应该包含两名以上地皮评估专业职员（地皮估价师或《房地产估价师职业资格制度规定》（2021年10月15日）履行后经备案的房地产估价师），个中一人为领衔评估师。

　　第五条 任务评估师应遵照独立、客不雅观、公道的原则，遵守法律法规和技能规范标准，根据家当用地的公共资源属性和生产属性的代价特色，开展综合代价评估事情，并对出具的家当用地综合代价评估报告卖力。

　　第六条 家当用地综合代价评估应该按照下列事情流程进行：

　　（一）与评估委托人沟通明确评估工具及干系事变；

　　（二）签订评估委托书（示范文本详见附件1）；

　　（三）与评估委托人交卸经区政府（管委会）认定的地皮利用条件及其他干系资料；

　　（四）制订评估事情方案；

　　（五）实地查勘；

　　（六）评估测算；

　　（七）撰写评估报告；

　　（八）审核评估报告；

　　（九）评估报告具名盖章；

　　（十）评估报告备案；

　　（十一）向评估委托人提交评估报告；

　　（十二）评估资料归档。

　　第七条 区政府（管委会）组织干系部门调查、认定，并向任务评估师提交如下资料：

　　（一）不动产权属或合法来源资料，包括不动产权证书（含房地产权证、国有培植用地利用权证、房屋所有权证等）、国有地皮有偿利用条约、划拨决定书等。

　　（二）培植用地方案容许证、培植工程方案容许证、培植工程施工容许证、竣工验收证明及面积测绘报告等。

　　（三）地皮用场、地皮利用权取得办法、剩余地皮利用年限、地皮面积、房屋建筑面积的认定情形。

　　（四）家当用地综合绩效评估结果。

　　（五）生态环境、安全等情形调查认定结果，生态修复或打消安全风险方案。

　　（六）经集体决策的家当用地综合绩效评估结果为A类和B类的地皮利用权价格上浮比例。

　　 （七）对擅自改变地皮和房屋用场、涉及违法用地或违法建筑的认定结果。

　　第八条 除第七条规定的干系资料以外，根据评估测算须要，任务评估师还可向评估委托人哀求提交的干系资料如下：

　　（一）建筑物的设计或施工图纸、工程预算或决算、房屋室内装饰装修与举动步伐设备的解释等文件。

　　（二）机器设备和生产物资清单，以及相对应的企业司帐报表登记的明细账目、购销条约或发票等。

　　（三）地皮利用权人前三年生产效益的干系证明材料，包括财务报表—利润表、企业所得税纳税凭据等。

　　（四）其他干系资料。

　　第九条 家当用地综合代价评估的评估目的，宜表述为“评估家当用地综合代价，为政府确定地皮利用权收回补偿金额供应决策依据”。

　　第十条 家当用地综合代价评估的估价期日（代价时点）根据评估委托书的约定确定。

　　第十一条 家当用地综合代价包括地皮利用权价格、建（构）筑物以及装饰装修重置本钱结合成新、可规复利用机器设备的迁居和安装用度、无法规复利用机器设备的重置本钱结合成新、生产物资迁居费、停产停业丢失以及生态环境、安全等损值。

　　第十二条 家当用地综合代价评估应出具的报告类型为地皮估价报告，报告的内容及格式详见附件2。

　　家当用地综合代价评估报告应该落实三级审核制度，由领衔评估师在内的地皮评估专业职员等具名，加盖估价机构公章，按照干系规定备案后提交委托人。

　　第十三条 家当用地综合代价评估报告中应分别列示《家当用地综合代价评估结果一览表》（含地皮、建筑物、装饰装修、机器设备、生产物资、停产停业丢失以及损值的各项评估结果）、《地皮估价结果一览表》，评估结果以公民币表示，总价精确到元。

　　第二章 地皮利用权价格评估

　　第十四条 家当用地综合代价中的地皮利用权价格是指在履行国有培植用地利用权收回的环境下，于估价期日的认定的地皮用场、地皮利用权取得办法、容积率或建筑面积、剩余利用年限，以及实际开拓程度等地皮利用条件下的国有培植用地利用权价格。

　　第十五条 地皮利用权价格评估应在基准地价系数改动法、市场比较法、本钱逼近法、收益还原法、剩余法中选取不少于两种方法进行评估，个中基准地价系数改动法为必选方法。

　　第十六条 采取基准地价系数改动法评估时，根据本市现行基准地价成果进行评估。
当工业用地、仓储用地评估设定容积率高于基准地价设定容积率时，可参照同区域研发用地容积率改动系数进行容积率改动。

　　第十七条 采取市场比较法评估时，应选用同一行政区、同一地皮级别近三年相同用场的三个（含）以上地皮市场招拍挂或协议出让的交易实例作为比较实例。
当比较实例不敷时，可在同一行政区内相邻一个级别、或者类似行政区同一地皮级别的交易实例中选取。

　　当比较实例的成交价格存在干系联动改动等分外环境的，任务评估师应依据评估地价进行比较成分改动。

　　第十八条 采取本钱逼近法评估时，应根据估价工具所处区位及周边用地构造，遵照低阶用地向高阶用地转化的原则，剖析获取类似用地适宜采取的地皮取得办法，合理确定地皮取得费。

　　第十九条 采取收益还原法评估时，宜采取地皮租赁或不动产出租的公式，个中打算不动产租金时，采取的比较实例应与评估工具的认定用场、建筑类型品质相同，还原利率的取值可参考本市基准地价成果中的推举值。

　　第二十条 采取剩余法评估时，宜选用“现有不动产中所含地皮价格”的公式，个中现状不动发生意营业价格应表示认定用场、且采取市场比较法求取，比较实例宜为三年内同区域、地皮用场相同、建筑类型和品质相同的成交实例。

　　第二十一条 地皮利用年期改动根据《城镇地皮估价规程》的改动公式打算，个中地皮还原利率的取值可参考本市基准地价成果中的推举值。

　　第二十二条 确定地皮利用权价格的评估结果时，基准地价系数改动法打算结果的权重比例不低于50%。

　　第二十三条 地皮利用权出让条约约定了收回地皮利用权时返还剩余年期地皮价款的，剩余年期地皮出让价款应按剩余年期与条约约定出让年限比值乘以条约载明的地皮出让价款打算。

　　第二十四条 评估划拨地皮利用权价格时，应采掏出让地皮利用权价格扣减地皮增值收益的技能路径，个中出让地皮利用权价格按照上述规定评估，地皮增值收益占出让地价比例根据各区域的实际情形，在30%-40%之间确定。

　　第二十五条 评估国有租赁地皮上的承租地皮利用权价格时，收益还原法盈余租金中市场租金的打算应采取上述方法评估的出让地皮利用权价格进行折算。
评估作价出资（入股）地皮利用权价格时，参照出让地皮利用权价格进行评估。
评估授权经营地皮利用权、以“空转”办法取得的出让地皮利用权时，参照划拨地皮利用权进行评估。

　　第二十六条 对付综合绩效评估结果为A类和B类的家当用地，还需在按上述规定求取的评估结果根本上，结合政府集体决策的地皮利用权价格上浮比例，打算确定地皮利用权价格。

　　第三章 建筑物与房屋装饰装修价格评估

　　第二十七条 评估建筑物（包括房屋、构筑物）以及装饰装修的重置成新价包括重置本钱和成新率，打算公式为：重置成新价＝重置本钱成新率。

　　第二十八条 建筑物重置本钱由培植本钱、管理用度、投资利息和开拓利润组成。

　　第二十九条 培植本钱包括建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、根本举动步伐培植费、其他工程费、开拓间接用度等本钱用度。

　　（一）建筑安装工程费的打算方法有分部分项法、单位比较法、工料丈量法、指数调度法，评估时根据评估工具特色和资料情形，选择个中一种方法进行评估。

　　采取分部分项法的，应该解释各分部或分项工程的数量以及单价或本钱。

　　采取单位比较法的，应该描述选取的类似建筑物的建造标准，注明价格来源、建造韶光等信息，并解释调度的情由和打算办法。

　　采取工料丈量法的，应该解释建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机器台班数、人工时数，以及相应的单价及人工标准。

　　采取指数调度法的，应该解释估价工具的历史建筑安装工程费依据以及本钱调度指数的来源和调度情由。

　　（二）根本举动步伐培植费包括项目红线范围内的道路、给水、排水、供电、通信、燃气、绿化、环卫、室外照明等举动步伐的培植用度，以及各项举动步伐与市政管网的接口用度。
评估时需把稳这些用度是否包含在地皮评估价格中，不得重复打算。

　　（三）其他工程费和开拓期间用度一样平常包括工程监理费、竣工验收费、人防工程费以及有关部门收取的其他用度。

　　第三十条 投资利息的利息率按照银行一年期贷款利率打算，计息期根据建筑规模合理确定。

　　第三十一条 开拓利润根据家当项目的特色，一样平常在5%-8%之间进行本钱利润率取值。

　　第三十二条 装饰装修重置本钱的评估方法有清单综合单价法、单位比较法、指数调度法，评估时选择个中一种方法进行评估。
单位比较法一样平常适用于精度哀求不高的预评估项目或估算事情，指数调度法一样平常适宜于近期完成，有较完全结算依据的装饰装修工程项目。

　　第三十三条 成新率的打算公式为

　　成新率= 1-（1-R）t/N

　　式中： R—残值率

　　 t—已利用年限

　　 N—耐用年限

　　房屋耐用年限、残值率一样平常可参考下表确定。

　　表1 房屋耐用年限（N）与残值率（R）参考取值表

建筑构造

　　生产用房（年）

　　非生产用房（年）

　　残值率（%）

　　不受堕落

　　受堕落

　　钢，钢混

　　50

　　35

　　60

　　0

　　稠浊，砖混

　　40

　　30

　　50

　　2

　　砖木等

　　30

　　20

　　40

　　4

　　大略单纯

　　10

　　10

　　10

　　0

　　当认定房屋存在安全隐患时，应根据房屋的实际状况降落成新率的取值。

　　第三十四条 装饰装修的成新率可以按照整体装饰装修状况评定综合成新率，也可以按照各子项目分别评定分项成新率。
成新率一样平常根据装饰装修的耐用年限、已利用年限、以及掩护、保养等情形综合确定。

　　第四章 机器设备与生产物资评估

　　第三十五条 机器设备与生产物资的评估价格包括可规复利用机器设备的迁居和安装用度、无法规复利用机器设备的重置成新价以及生产物资迁居费。

　　第三十六条 机器设备、生产物资应该是合理置于估价工具宗地和建筑物内，并登记于对应企业司帐报表的资产明细账目中。

　　第三十七条 可规复利用机器设备是指经清理拆卸、包装运输、安装调试后能够移地连续利用的机器设备。
迁居与安装用度，一样平常由运杂费、拆卸费和安装调试费构成。
打算公式为：机器设备迁居与安装用度 = 运杂费+拆卸费+安装调试费。

　　可规复利用机器设备的迁居和安装用度按照估价期日的市场价格评估，根据每台机器设备的实际情形，逐项判断。

　　第三十八条 机器设备的运杂费、拆卸费和安装调试费可以根据机器设备的类型、规格及相应的运输办法和拆卸、安装调试工艺等直接评估；也可以采取适当的运杂费率、拆卸费率、安装调试费率乘以机器设备本体重置本钱的办法求取。

　　第三十九条 机器设备本体重置本钱包括购置或者购建机器设备所发生的必要的、合理的本钱、利润和干系税费等。

　　机器设备本体重置本钱可采取市场路子询价法、重置核算法或其他适宜方法进行打算。

　　第四十条 市场路子询价法是根据市场交易价格资料直接确定机器设备本体重置本钱的方法。

　　对付市场价格资料较易获取的通用设备，适宜采取市场路子询价法打算机器设备本体重置本钱。
评估时直接从市场理解相同产品的现行市场发卖价格，但需把稳价格资料的时效性、地域性和可靠性。

　　第四十一条 重置核算法是通过分别测算机器设备的各项本钱用度来确定设备本体重置本钱的方法。

　　对付难以从公开市场得到价格资料的非标准的、低廉甜头的机器设备，适宜采取重置核算法打算机器设备本体重置本钱。
评估时一样平常根据零部件和工序，分别打算材料和制造用度。

　　第四十二条 无法规复利用机器设备是指无法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成破坏、无法规复利用，或者拆卸、迁居和安装用度大于机器设备残余代价的机器设备。
对付依照建筑物尺寸定制的机器设备，可按照无法规复利用机器设备进行评估。

　　无法规复利用机器设备的重置成新价的打算公式为：无法规复利用机器设备重置成新价 = 重置本钱成新率。

　　第四十三条 无法规复利用机器设备的重置本钱由估价期日的机器设备本体重置本钱、运杂费、安装调试费组成。

　　第四十四条 无法规复利用机器设备成新率，根据机器设备的经济寿命、已利用年限、以及掩护、保养、利用等情形综合评定。

　　第四十五条 机器设备的根本费是指建造该根本所发生的材料费、人工费、机器费等用度。

　　评估可规复利用机器设备的根本费时，可以不考虑成新率；评估无法规复机器设备的根本费时，应该结合成新率。

　　第四十六条 生产物资紧张包括生产原材料、半成品、成品、存货、外购商品、办公家具及低值易耗品等。

　　生产物资的迁居用度，打算运杂费。
运杂费一样平常通过计车次、计件、计批次、计重量或计体积等计量单位，核算迁居数量，并根据市场行情确定单位运杂费价格，求算物资迁居用度。
打算公式为：生产物资迁居费=迁居数量单位运杂费价格。

　　第五章 停产停业丢失和干系联动改动

　　第四十七条 停产停业丢失根据综合代价的一定比例评估的，应按照家当用地综合绩效评估结果的A、B、C、D绩效种别进行确定。

　　（一）被评为D类的家当用地，停产停业丢失按不高于地皮利用权和建（构）筑物（含装饰装修）评估价格之和的3%确定；

　　（二）被评为C类的家当用地，停产停业丢失按不高于地皮利用权和建（构）筑物（含装饰装修）评估价格之和的5%确定。

　　（三）被评为A类和B类的家当用地，停产停业丢失按不高于地皮利用权价格（包含政府集体决策上浮比例）和建（构）筑物（含装饰装修）价格之和的8%确定。

　　第四十八条 停产停业丢失根据地皮利用权人供应的前三年生产效益的干系证明材料进行评估的，干系材料应经区政府（管委会）认定后，依据企业所得税纳税凭据和利润表，按照三年税后净利润的年均匀值打算确定。
企业投产不敷三年的，按投产后至估价期日（代价时点）的月均匀税后净利润乘以12个月打算确定。

　　第四十九条 经区政府（管委会）组织干系部门调查认定家当用地利用涉及危害生态环境、违反生产安全等哀求的，任务评估师应根据评估地块涉及的生态修复或打消安全风险的方案，通过生态修复或打消安全风险的本钱测算进行损值改动评估。

　　任务评估师可以委托有相应资格（资质）的其他专业机构，或者聘请有相应能力的专业职员供应生态修复或打消安全风险的本钱测算，在估价报告中予以解释，如专业机构出具生态修复或打消安全风险本钱评估测算报告的，应将该报告放于家当用地综合代价评估报告的附件中。

　　第六章 附则

　　第五十条 家当用地综合代价评估的评估做事费，按照“依法合规、公正合理、本钱掌握、确保质量”的原则，由任务评估师根据项目的事情量、难易程度等与评估委托人协商确定，并在评估委托条约中约定。

　　第五十一条 本技能指引由上海市地皮估价师协会卖力阐明。

　　第五十二条 本技能指引自印发之日起履行。